Investissement locatif à Bordeaux

Une ville en pleine expansion

La qualité de vie

Depuis plusieurs années consécutives, la métropole bordelaise arrive en tête des villes où les Français rêvent de s’installer. Un succès qui se justifie sur plus d’un point : la ville offre une très bonne qualité de vie, un climat agréable, le dynamisme d’une métropole moderne et jeune, ainsi que la douceur de vivre d’une ville du sud. Par exemple, le site des Bassins à Flot du côté des quartiers des Chartrons et Bacalan, valorisent grandement la ville. Avec environ 160 hectares au nord de Bordeaux, les Bassins à Flot disposent d'une localisation stratégique, au cœur des enjeux de développement du nord de la métropole.

Que ce soit sur le plan touristique, culturel ou gastronomique, la Belle Endormie brille à tous les étages. Elle arriverait même en tête des villes françaises où l’on mange le mieux, devant Paris et Lyon.

Le rattachement à Paris en LGV

Depuis 2017, une Ligne à Grande Vitesse relie Paris à Bordeaux, en deux heures seulement. Cette facilité d’accès a motivé un grand nombre de Parisiens, en quête d’un mode de vie plus calme, à venir s’installer dans cette ville du sud-ouest où il fait si bon vivre.

Une situation géographique favorable

L’un des grands avantages de Bordeaux est donc de bénéficier d’une situation géographique privilégiée, à 2 heures en train de Paris, ainsi qu’à seulement une heure de l’océan et des plus belles plages de la côte Atlantique. Cette localisation idéale contribue grandement à l’expansion et au dynamisme de la ville sur le plan touristique, économique et culturel.

Pas de vacances locatives

On recensait 801 041 habitants à Bordeaux Métropole en 2018. Et d'ici à 2030, la ville devrait atteindre le million d’habitants selon les statistiques de l’Insee. La démographie bordelaise a, en effet, connu un pic démographique monumental ces dernières années, avec une augmentation de 8 % de la population, entre 2009 et 2014, soit près de 1,5 % par an.

Cela s’explique notamment par l’arrivée massive de Parisiens et l’installation de la Ligne Grande Vitesse. Les prix de l’immobilier, bien plus accessibles que dans la capitale, justifient aussi ce fort engouement pour la métropole girondine. Grâce à l’attractivité de la ville, les investisseurs choisissant d’acheter un bien immobilier à Bordeaux sont donc assurés de n’avoir à subir aucune vacance locative.

Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier bordelais ?

Ces 10 dernières années, les prix de l’immobilier bordelais ont connu une hausse impressionnante de 47,8% depuis 2013. Depuis 2018, le prix moyen des biens à Bordeaux reste globalement stable,  mais il ne cesse toutefois d’augmenter dans Bordeaux Métropole.

En effet, Bordeaux Métropole se développe de plus en plus. La ville de Bordeaux n’étant pas très dense (49,36 km² de superficie), l’activité économique s’est par conséquent étendue sur les communes avoisinantes. Mérignac détient par exemple le plus gros pôle aéronautique français, et Pessac, située à l’entrée sud-ouest de Bordeaux, héberge un grand campus universitaire regroupant près de 60 000 étudiants (avec l’Université de Bordeaux ayant son siège à Talence, et l’université de Bordeaux Montaigne ayant son siège à Pessac). La commune regroupe également plus de 2 400 entreprises, notamment dans le domaine de l’industrie, du commerce, de l’artisanat et du high-tech.

Talence, quant à elle, accueille non seulement le campus universitaire de renom, mais fait également partie des communes les plus dynamiques de Bordeaux sur le plan économique. La commune de Villenave-d’Ornon est, par ailleurs, en pleine mutation au niveau économique et urbain, et fait l’objet de nombreux projets d’aménagement.

Les particularités de l'immobilier bordelais

La Belle Endormie, comme on la surnomme, rayonne sur le plan architectural et culturel. Il s’agit en effet de la deuxième ville française hébergeant le plus de monuments historiques, après Paris. Ancien comptoir de commerce romain, Bordeaux a vu son patrimoine évoluer au cours du XVIIème siècle, en raison de sa forte croissance économique. À cette époque, l’architecture est devenue majoritairement classique, avec des bâtiments à pierre blonde, qui font aujourd’hui l’identité et le charme de cette ville d’art et d’histoire. Cette richesse architecturale lui a d’ailleurs valu d’être distinguée par l’Unesco, et d’entrer, en 2007, sur la liste  du Patrimoine mondial au titre d'Ensemble urbain exceptionnel.

L'évolution du marché immobilier sur Bordeaux

Parallèlement à l’essor démographique et à la croissante attractivité de la ville, les prix des biens à Bordeaux n’ont cessé d’augmenter ces 10 dernières années. De 2015 à 2019, ils affichaient une hausse de 38, 5 %. Depuis peu, les prix se sont stabilisés, mais restent tout de même très élevés. Début 2023, le coût minimum pour un achat immobilier à Bordeaux s’élève à 4 637€ / m2. Dans certains quartiers, les prix atteignent même plus de 5 500 € par mètre carré.

Cette augmentation des prix se justifie tout d’abord par la tendance générale qui s’est dessinée au niveau national. En effet, les prix de l’immobilier ont fortement évolué dans toute la France, en grande partie, car le taux de crédit est, quant à lui, très bas et stable depuis des années. Par ailleurs, la durée de remboursement des prêts s’est rallongée, ce qui incite grandement les investisseurs à acheter un bien. Cette tension du marché a donc largement contribué à l’augmentation de la demande immobilière, et, de ce fait, à la hausse des prix des logements. La LGV reliant Paris à Bordeaux a notamment joué un rôle important : la capitale girondine est devenue plus accessible, ce qui a largement participé à augmenter la demande, et par conséquent, les prix du marché immobilier local.

Bordeaux se distingue ainsi à l’échelle nationale ces dernières années, comme le nouvel eldorado des investisseurs. La métropole arrive par ailleurs en tête du classement des villes préférées des Français pour investir dans l’immobilier locatif. En effet, acheter un appartement à Bordeaux offre un grand nombre d’avantages.

Pour en savoir plus : 3 bonnes raisons d'investir dans l'immobilier à Bordeaux.

Tout d’abord, la croissance de la population, qui affiche une hausse annuelle de plus de 1 %, atteint un tel niveau que certaines communes ne craignent aujourd’hui la saturation.  Toutefois, cette densité de la population est une bonne nouvelle pour les investisseurs, qui ont ainsi la garantie de n’avoir à faire face à aucune vacance locative à Bordeaux. De cette façon, ils sont donc sûrs de bénéficier de revenus locatifs stables et pérennes, et donc d’assurer la rentabilité de leur investissement.

Pour en savoir plus : Comment calculer la rentabilité de son investissement ?

De plus, pour se protéger de tout risque, souscrire une Assurance loyers impayés permet de se prémunir contre les vacances locatives éventuelles, et contre les retards ou absences de paiement de loyers. Même si le risque d’une baisse de la demande locative est très peu probable dans une ville telle que Bordeaux.

De même, afin de louer votre logement, vous devez souscrire une Assurance propriétaire non-occupant (PNO), qui permet de protéger votre logement des dommages causés par un éventuel sinistre, quel qu’il soit. Cette assurance est obligatoire et sera demandée par le notaire lors de la signature de l'acte authentique En effet, même si les locataires doivent obligatoirement souscrire une assurance habitation, il faut savoir que la plupart d’entre eux choisissent des contrats assez limitants, qui ne couvrent pas efficacement les dégâts très importants. Ce type d’assurances permet donc d’être totalement serein durant la mise en location de votre logement.

Enfin, la demande de biens immobiliers à la vente et à la location est si forte à Bordeaux, que le propriétaire est sûr de se trouver dans une position avantageuse face aux locataires ou aux acheteurs potentiels. Cette tension du marché de l’immobilier bordelais lui permet ainsi de bénéficier, à coup sûr, d’une plus-value à la revente de son bien.

Acheter un bien dans l’immobilier locatif à Bordeaux, en suivant ces quelques conseils, permet donc d’investir sans risque. Toutefois, le meilleur moyen de réaliser son projet dans les meilleures conditions reste de faire appel à des experts de l’immobilier local.

Pour en savoir plus : Comment réaliser le meilleur investissement locatif ?

Prix moyen du m2 bordelais

À Bordeaux, le prix au mètre carré moyen d’un appartement s’élève à 4 637 €. Ce coût va grandement varier d’un quartier à l’autre et peut atteindre jusqu’à 6 031 €/m2 en 2023.

Il faut donc compter, au minimum, un total de 150 000€ pour un investissement dans la ville de Gironde.

Pour en savoir plus : Investir avec 200 000 euros à Paris, Bordeaux et Lyon.

Prix des loyers bordelais

Concernant les loyers bordelais, il faut savoir que Bordeaux fait partie des zones dites « tendues ». La ville est, par conséquent, concernée par l’encadrement des loyers fixé par la Loi Alur. Toutefois, de nombreux propriétaires ne respectent pas totalement cette réglementation. Par conséquent, le prix des loyers a augmenté parallèlement à la hausse des prix des biens.

En janvier 2023, selon le site meilleursagents.com, le loyer moyen mensuel est établi autour de 16,5 € du mètre carré.

Le loyer fixé dépendra également du quartier et de la rue où se trouve le logement. Le type de bien, le fait qu’il soit meublé ou vide, ainsi que sa surface, vont également impacter le prix du loyer. Toutefois, le fait que le bien soit neuf ou ancien n’aura pas de grand impact.

Quelle rentabilité en location ?

En mettant en location son bien à Bordeaux, le propriétaire pourra espérer une rentabilité brute moyenne entre 3,5% et 5% du prix du bien.

Cet article pourrait vous intéresser : Comment investir dans l'immobilier bordelais et quel rendement espérer en 2023 ?

Si l’achat d’un bien à Bordeaux garantit à l’investisseur une très bonne rentabilité, encore faut-il réussir à réaliser un investissement dans les meilleures conditions possibles. Cela passe avant tout par le choix de la commune et du quartier, ainsi que par la sélection du type de bien.

Où investir à Bordeaux ? 

Les quartiers les plus propices à l’investissement locatif sont ceux qui réunissent à la fois des prix accessibles ainsi qu’une bonne rentabilité, tout en bénéficiant d’une situation géographique avantageuse, à proximité des principales commodités.

En revanche, les zones excentrées et éloignées des commerces et des principales activités seront sans doute les pires quartiers pour un investissement immobilier locatif à Bordeaux. Il en va de même pour les quartiers qui regroupent des biens aux prix trop élevés.

L’hyper centre de Bordeaux, ainsi que le Triangle d’Or et les quartiers de Gambetta, du Jardin Public ou de Sainte-Catherine, attirent par exemple de nombreux investisseurs, mais affichent les prix au mètre carré les plus élevés de la ville, autour de 7 000 € /m2, voire pour certains jusqu’à 10 000 € /m2. Si ce type d’investissement peut séduire, ce ne sera pas toujours le plus rentable sur le long terme.

À Bordeaux, plusieurs quartiers sont en cours de transformation et deviennent de plus en plus plébiscités. C’est notamment le cas du quartier Bastide-Niel, et de Saint-Michel par exemple, qui peuvent offrir des investissements très prometteurs pour l’avenir.

Les quartiers étudiants et animés, tels que Saint-Pierre, Saint Jean et Victoire, représentent aussi de belles opportunités immobilières.

Par ailleurs, l’attractivité actuelle de Bordeaux Métropole et des communes telles que Mérignac et Pessac peuvent amener à s’interroger sur l’intérêt d’un investissement dans la banlieue bordelaise.

En réalité, investir dans la Métropole bordelaise se révélera très avantageux, à condition d’acheter un bien dans l’une des communes rattachées au centre-ville et offrant un réel dynamisme économique, ainsi que des commerces de proximité. Les communes hébergeant des campus étudiants, telles que Talence par exemple, seront également très propices à l’investissement immobilier. Cela permettra, en effet, de garantir une forte demande locative sur de longues périodes.

Tour d'horizon des quartiers de Bordeaux

Dans quoi investir ? 

Au-delà du choix du quartier, le choix du type de bien sera un autre critère décisif dans la réussite de l’investissement locatif.

Faire le choix d’acquérir une petite surface dans l’ancien est l’idéal pour un investissement immobilier à Bordeaux. En effet, cela est bien moins cher à l’achat. Il est donc bien plus facile d’obtenir un prêt. Par ailleurs, ce type de logement (studio, T1 et T2), est très plébiscité à la location.

Toutefois, si vous choisissez d’investir dans un bien possédant une surface plus importante, le mieux sera alors d’opter pour la colocation. Cela vous permettra de maximiser la rentabilité de votre investissement.

Pour en savoir plus : Investir dans une colocation à Bordeaux.

Une autre question que peuvent se poser de nombreux acquéreurs est de savoir s’il est préférable d’investir dans un bien ancien ou neuf. Que vous soyez résident ou expatrié, il est fortement recommandé d’investir dans l’ancien. Vous pourrez ainsi mettre votre bien en location immédiatement. Par ailleurs, les biens anciens se situent surtout dans le centre-ville, et dans les quartiers les plus attractifs, alors que les logements neufs ont tendance à être plus excentrés. L’autre avantage de l’ancien est de posséder une architecture pleine de charme et authentique et un cachet offrant une réelle identité au bien.

Le financement

Effectuer une demande de financement auprès de sa banque est la première étape de tout investissement immobilier. Cette phase décisive va permettre de valider la viabilité du projet. 

Le taux de l’apport dépendra de chaque banque. Pour les non-résidents, il faudra compter en moyenne 30 % du prix du projet, mais cela pourra varier en fonction de s'il s’agit ou non d’un premier investissement immobilier.

Le mieux reste de se tourner vers un courtier, qui vous aidera à trouver les meilleures propositions financières, et vous permettra aussi d’éviter les éventuels vices cachés.

Pour en savoir plus : 3 conseils pour obtenir un crédit immobilier quand on est expatrié.

La recherche de biens

Une fois la demande de financement validée, vient l’étape de la recherche de biens.

Il faut savoir qu’à Bordeaux, les biens partent vite. Il faut donc être rapide et très réactif face aux offres intéressantes. Il est aussi nécessaire de savoir repérer les biens les plus intéressants, et de faire attention aux vices pouvant se cacher derrière une annonce attractive.

Afin de dénicher les meilleures affaires, il est primordial de se montrer très disponible, d’effectuer des recherches quotidiennement, et de ne pas se précipiter dans son choix.

En effet, il peut être difficile de savoir vers quel bien s’orienter. Surtout pour les primo-accédants, qui connaissent peu le marché local. Pour les investisseurs qui se trouvent loin et qui sont peu disponibles, ces démarches délicates seront donc difficiles à mener.

My expat, qui accompagne à distance les investisseurs non-résidents, se charge d’effectuer la recherche de biens à Bordeaux, afin de vous proposer les meilleures offres du marché, dont certaines annonces immobilières exclusives.

La phase de négociation

Une fois le logement trouvé, c’est généralement la phase de négociation qui suit. Pour mener à bien cette étape délicate, une bonne connaissance du marché immobilier bordelais est indispensable. En effet, la marge de négociation est très faible et plutôt rare à Bordeaux, car le vendeur se trouve dans une position avantageuse, compte tenu de la tension du marché. Il arrive toutefois, à de très rares occasions, que les prix soient surévalués. Dans ce cas, le mieux sera de se tourner vers un expert, qui pourra intervenir afin de négocier le prix le plus juste et le plus en adéquation avec la réalité du marché.

La procédure notariale

La quatrième et dernière étape qui vient conclure l’achat est la signature de l’acte de vente. Cette procédure implique en général d’être présent sur place. Cependant, en effectuant une demande de procuration, il sera possible de désigner un tiers pour finaliser cette étape.

Par ailleurs, il est aujourd’hui possible d’utiliser de nombreux outils digitaux innovants permettant d’investir en ligne, afin de gérer chaque étape à distance, depuis l’étranger. On peut par exemple citer les visites virtuelles pour la recherche de biens ; la signature par voie électronique pour les procédures notariales ; et les services de gestion en ligne pour louer son bien à distance et piloter des travaux depuis l’étranger.

Pour en savoir plus : Investir dans l'immobilier à distance grâce à la procuration.

My expat permet ainsi aux expatriés de gérer et suivre toutes ces étapes depuis la plateforme en ligne. Cet outil centralise toutes les démarches, et permet, entre autres, d’uploader des justificatifs et de signer des documents en ligne. Le propriétaire suit son investissement en temps réel, tandis que son projet est mené à bien par des équipes d’experts de l’immobilier bordelais.

My expat propose également aux investisseurs de bénéficier des prestations de partenaires spécialisés dans leur domaine d’expertise (notaires, agences de gestion locative, banques…). De cette façon, ils sont accompagnés au mieux dans chaque étape de leur projet et sont à l’abri d’une quelconque erreur éventuelle.

Une fois l’achat du bien finalisé, s'en suit la mise en location du logement. Il faudra alors déterminer le mode de location à privilégier : location vide ou meublée ; saisonnière ou longue durée, etc.

Dois-je louer mon appartement nu ou meublé ?

Il est généralement bien plus avantageux de louer son bien meublé. Tout d’abord, il faut savoir que le bail pour un logement vide est de 3 ans. Pour un appartement meublé, il n’est que d’un an seulement. De plus, le fait de louer son bien meublé permet de faciliter grandement la passation d’un locataire à l’autre, l’emménagement pouvant se faire clé en main.

Par ailleurs, la rentabilité d’un bien meublé sera bien plus intéressante. Ce type de bien est, en effet, loué de 10 à 30 % plus cher qu’un bien vide. Par conséquent, les frais liés à la maintenance et à l’ameublement de l’appartement sont donc très vite amorti.

Enfin, il faut savoir que la location meublée est bien plus intéressante sur le plan fiscal, car elle donne accès au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), un dispositif qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (contre seulement 30 % pour les biens vides).

À savoir : si vous faites le choix d’investir via une SCI, vous ne pourrez alors pas bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.

Comment gérer les locations depuis l'étranger ?

Il existe aujourd’hui un grand nombre d’agences de mise en location et gestion locative pour expatriés. Elles proposent, à l’aide d’outils digitaux innovants, d’accompagner les investisseurs expatriés dans toutes leurs démarches relatives à la location de leur bien : recherche de locataires, gestion des paiements et relances de loyers, interventions techniques, etc.

Ainsi, vous n’avez à revenir en France ni pour acheter votre bien à Bordeaux, ni pour en gérer la location.

Location saisonnière ou longue durée ?

Le propriétaire peut, par ailleurs, faire le choix entre deux types de location : la location touristique, ou saisonnière, et la location longue durée.

Il est recommandé de privilégier la location sur le long terme, avec des baux de 1 an en meublé. Cela est bien plus sécurisant pour votre investissement locatif. De plus, contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce mode de location n’est pas forcément moins rentable que la location touristique, car les frais de gestion sont bien moins importants, et il est possible de bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

L'encadrement des loyers est entré en vigueur à Bordeaux en juillet 2022, donc vous devrez respectez le montant maximal pour louer votre appartement à moins de pouvoir y ajouter un complément de loyer dû à des caractéristiques spéciales : confort, terrasse, vue, etc.

D’autre part, la législation sur les locations AirBnB est en pleine évolution et les changements prévus ne jouent pas en faveur des propriétaires. Ces derniers doivent tout d’abord fournir une autorisation du syndicat de propriété pour être autorisé à louer leur logement en toute légalité et doivent appliquer des taxations de séjour. De plus, s’il s’agit de leur résidence principale, ils sont alors limités à 4 mois non consécutifs de mise en location.

Beaucoup d’expatriés, séduits par les nombreux attraits de Bordeaux, décident ainsi d’investir dans l’immobilier locatif bordelais. Ils peuvent alors choisir d’être accompagnés par My expat durant toute la durée de leur projet.

C’est le choix qu’a fait Erik, expatrié français en Angola, qui a réalisé, à distance, l’acquisition d’un bien à Bordeaux.

Suite à des difficultés rencontrées dans sa demande de financement pour un projet d’investissement locatif dans les DOM-TOM, il fait appel à My expat : « Ma banque ne me suivait dans aucun de mes projets. Après le refus d’investir à l’étranger ou dans les DOM-TOM, elle ne m’a pas non plus suivi dans l’investissement en France du fait que j’avais un statut d’expatrié. C’est grâce à My expat que j’ai pu trouver la banque qui m’a fait confiance. »

Accompagné dans toutes ses démarches par My expat, Erik gère ainsi son projet à distance, depuis l’Angola, via la plateforme digitale dédiée : « La plateforme permet une certaine efficacité car toutes les bonnes opportunités du marché y sont regroupées. Ainsi je n’ai pas eu besoin de me rendre sur plein de sites différents pour trouver LA bonne opportunité et surtout j’étais serein car je savais quant à la rentabilité de mon investissement. »

Après seulement deux propositions d’offres, Erik trouve son logement idéal. Il investit ainsi, 6 mois plus tard, dans un T2 de 42 m2, dans le quartier des Chartrons à Bordeaux. Avec un prix d’achat de 184 500 €, il réalise une rentabilité brute de 4,23 %

Vous êtes expatrié et souhaitez mener à bien un projet d’investissement locatif à Bordeaux ? My expat vous accompagne dans chaque étape, entièrement à distance, sans que vous n’ayez à rentrer en France à aucun moment.

Un expert de l’immobilier local se charge ainsi de vous proposer les meilleures opportunités d’investissement locatif à Bordeaux. Il vous accompagne dans chaque démarche, entièrement à distance : demande de financement, recherche d’offres, visite de biens, signature de l’acte de vente…

Tout au long du projet, vous suivez l’avancée de chacune de ces étapes depuis la plateforme en ligne. Cette interface digitale dédiée vous permet de télécharger vos justificatifs, de consulter les offres des biens présélectionnées avec soin, et d’effectuer des visites virtuelles, entre autres. Ainsi, vous pilotez l’intégralité de votre projet à distance, depuis votre pays d’expatriation.