Lyon est une valeur sûre pour réaliser un investissement locatif. La capitale des Gaules a plusieurs atouts : une démographie croissante, un marché du travail dynamique, un aéroport international, un accès TGV central. Mais surtout, c’est l’importance de son pôle universitaire qui rend l’investissement locatif à Lyon particulièrement intéressant. Voici quelques éléments pour vous permettre de bien investir dans l’immobilier à Lyon.
La solidité du marché immobilier lyonnais
Une population qui croît plus qu’ailleurs en France
Mentionnons que l’attractivité de la ville de Lyon n’est pas nouvelle. En effet, depuis près de 10 ans, la population lyonnaise croit de plus de 5% par an. C’est la ville qui connaît la plus grande croissance démographique en France. Ainsi, ce chiffre représente entre 10 000 et 15 000 nouveaux habitants pour la métropole lyonnaise chaque année.
Dorénavant, le marché de l’emploi y est l’un des plus dynamiques. Ce phénomène s’explique par l’installation de nombreuses entreprises et la création de nouvelles zones technologiques et d’innovation dans la ville.
Située au carrefour de l’Europe, avec la mer et la montagne facilement accessibles, Lyon et ses environs séduisent les Français. La ville devrait atteindre près de 1,6 million d’habitants d’ici à 2030, d’après les prévisions de l’INSEE. Autant dire que vous n’aurez aucun mal à louer votre bien si vous décidez d’investir dans l’immobilier à Lyon.
La 2e population étudiante de France
De plus, le pôle universitaire de Lyon est le plus important de France derrière Paris. Les étudiants sont chaque année plus nombreux à venir poursuivre leurs études dans la capitale des Gaules. Cette population représente tout de même presque 175 000 personnes ! Ce dynamisme important entraîne d’ailleurs la réalisation de nombreux aménagements urbains. Confluence, Gerland, Carré de Soie ou Part-Dieu sont quelques-uns des quartiers en pleine transformation. Il y a donc de nombreuses opportunités pour réaliser un achat locatif à Lyon rentable et sécurisé.
Des prix en hausse qui atteste de la popularité de la ville
Depuis 2020 les prix immobiliers à Lyon ont augmenté de 10,4 %. C’est une hausse spectaculaire qui a peut être été accélérée par le contexte sanitaire particulier, mais qui démontre l’attractivité de ce territoire une fois de plus. Cette popularité se ressent d’ailleurs dans d’autres villes de la métropole.
Villeurbanne notamment affiche augmentation de plus de 10,6 % pour ces deux dernières années. Pour l’agglomération lyonnaise, on constate d’ailleurs une augmentation des prix au m2 de 43,6 % ces cinq dernières années. Aujourd’hui, le prix moyen du mètre carré à Lyon se situe aux alentours de 5 350 €. Mais attention, car il s’agit d’une moyenne et les plus beaux appartements à Lyon sont souvent vendus à près de 7 000 € / m2.
Réaliser un investissement locatif à Lyon
C’est en investissant dans des appartements de petites surfaces (entre 20 et 40 m²) que vous obtiendrez le meilleur rendement locatif. Chez My expat, nous recommandons un budget de 200 000 € pour concrétiser un investissement locatif à Lyon. Avec autant d’étudiants présents à Lyon, vous n’aurez aucun mal à louer un studio ou un T2 à proximité des universités ou des écoles supérieures. Pourquoi ne pas acheter un appartement ancien, le rénover et ainsi bénéficier de l’outil de défiscalisation du déficit foncier avant de réaliser une belle plus-value à la revente ? Louer votre appartement meublé peut aussi constituer une opération intéressante lors d’un investissement immobilier à Lyon. C’est une solution très pratique pour les étudiants et vous relèverez ainsi du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Nota Bene : Le dispositif LMNP est particulièrement avantageux pour les non-résidents puisqu’il vous permet de déduire un amortissement du bien et des charges locatives de l’assiette imposable des revenus locatifs. Pour en bénéficier il faut que les revenus locatifs annuels bruts n’excèdent pas 23.000 €. Il faut aussi que vous déclariez ces revenus au régime dit ‘ réel ‘. Attention ce régime fiscal nécessite que vous employez un expert-comptable pour déclarer vos revenus locatifs. À partir du moment où vos revenus annuels locatifs bruts dépassent ce seuil, en tant qu’expatrié, vous basculez sous le dispositif LMP (loueur en meublé professionnel). Nous vous encourageons donc à bien vous renseigner sur ces deux statuts avant de penser à investir dans une location meublée à Lyon.
Des nouveaux projets urbains dans la ville de Lyon
Le nouveau quartier Duvivier, dans le 7e arrondissement de Lyon, promet la construction de nouveaux logements. Sont à prévoir 300 nouveaux logements, 10.000 m2 de surfaces dédiées aux commerces, aux équipements publics et bureaux. La ville prévoit aussi d’y aménager 3.000 m2 d’espace verts et paysagers. Ce projet résidentiel s’inscrira dans la continuité des constructions environnantes à hauteurs modérées (ne dépasseront d’ailleurs par les 4 étages). Le quartier sera accessible par de nombreuses lignes de transport en commun, notamment via tramway (T2).
Où investir dans l’immobilier à Lyon ?
Investir dans la ville
Si vous optez pour l’achat immobilier locatif à Lyon d’un petit appartement à rénover, le VIᵉ arrondissement (prix moyen au m2 dans l’ancien : 6 696 €) mais aussi la Presqu’île (presque 6 700 € par m2 en moyenne) ou la Croix-Rousse (6 200€ par m2 en moyenne) sont des valeurs sûres où vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires, notamment parmi les étudiants. Par ailleurs, ces quartiers sont proches du centre-ville et très bien desservis en transports en commun.
Désormais de nouvelles zones sont également en plein essor et intéressent de plus en plus ceux qui souhaitent réussir leur investissement locatif à Lyon.
C’est notamment le cas de Gerland, dans le VIIᵉ arrondissement (5 283 € par m2), un territoire particulièrement intéressant pour l’achat immobilier locatif à Lyon. Dans le neuf (nouveau programme Jean Nouvel en 2017), les prix atteignent plus de 7 000 € par m2.
Investir en métropole, en périphérie de Lyon
Nos chargés de transaction recommandent aussi Villeurbanne Est. En effet, la population y est supérieure à celle d’une ville comme Grenoble, par exemple. Les prix immobiliers sont moins élevés, avec un prix au m2 autour de 4 000 €. Aussi à citer, le VIIIe arrondissement. Avec en particulier les quartiers de Mermoz et de la Plaine-Santy où les prix au m2 oscillent autour des 3 500 €.
Si vous recherchez des territoires avec des prix plus accessibles vous pouvez vous tourner vers certains quartiers de Bron, Tassin-la-Demi-Lune ou Oullins par exemple. Ce sont des villes limitrophes de Lyon. Par ailleurs, certaines d’entre elles sont au cœur de projet de développement du réseau des transports en commun. Une opportunité donc, pour les investisseurs.
Ainsi que ce soit pour démarrer le développement de votre patrimoine ou pour diversifier vos placements immobiliers, Lyon reste une ville de choix. En effet, le cadre y est agréable à vivre et attire résidents et investisseurs. Surtout investir dans l’immobilier à Lyon est peu risqué. En outre les rentabilités annuelles brutes, en moyenne de 4%, peuvent atteindre les 5,5%, voir plus pour un investissement dans une colocation.