Investissement locatif à Marseille

Tout ce que vous devez savoir pour investir à Marseille

Investissement locatif à Marseille

Tout ce que vous devez savoir pour investir à Marseille

Marseille, un marché immobilier en expansion, plein d'opportunités dans le locatif

J'investis à Marseille

Ville d’histoire au riche patrimoine culturel, Marseille rayonne aussi sur le plan économique. La cité phocéenne héberge des projets d’urbanisation de grande ampleur, qui participent largement à l’attractivité de la ville et à son dynamisme. Entre tradition et modernité, l’architecture marseillaise offre une grande diversité de biens immobiliers.

Si les prix des logements évoluent plutôt faiblement dans la ville, le marché immobilier marseillais reste un marché en tension, avec une très forte demande locative. Une hausse des prix est d'ailleurs prévue pour 2021. À l’heure actuelle, Marseille est donc très propice à un investissement immobilier locatif.

4 raisons d'investir à Marseille

1

Pour l’attractivité de la ville : elle attire les jeunes cadres, les étrangers, les étudiants... La demande est forte et la vacance locative quasi inexistante.

2

Car le marché immobilier est dynamique. Les prix ne font qu’augmenter depuis plusieurs années. Ainsi, à Marseille, l’investissement locatif est à la fois sécurisé et rentable.

3

Les banques françaises permettent d'investir à crédit. Même à distance, les banques prêtent moyennant un apport plus important.

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Le taux des crédits immobiliers n'a jamais été aussi bas, même pour les expatriés,  en raison de la forte concurrence entre les banques. 

Pourquoi investir dans l'immobilier marseillais en 2021 ?

La citée phocéenne, la deuxième ville de France

Une ville historique et touristique

Forte d’un très riche patrimoine culturel et historique, et d’une situation géographique privilégiée, Marseille est l’une des villes les plus touristiques de l’Hexagone. La cité phocéenne, qui est aussi la plus ancienne ville de France, regroupe ainsi de splendides monuments. On peut notamment citer la Basilique Notre-Dame-de-la-Garde, emblème de Marseille, qui surplombe la ville et la Méditerranée depuis la colline du même nom ; ainsi que  la Cité radieuse et le Vieux-Port, centre historique et symbole de la ville. Marseille, qui a été élue capitale de la culture en 2013, compte également une vingtaine de musées.

La quatrième ville économique européenne

Outre son attractivité touristique, Marseille peut aussi se targuer de bénéficier d’un véritable dynamisme économique. Il s’agit tout d’abord la deuxième plus grande ville de l’Hexagone après Paris, avec 869 994 habitants en 2019. Elle héberge notamment le premier port maritime français, et 3ème port de Méditerranée : Marseille Fos.

La métropole est également un centre économique fortement générateur d’emplois. L’économie marseillaise se diversifie autour de secteurs tels que la sidérurgie, la pétrochimie, l’agroalimentaire et la réparation navale. De nouvelles activités, comme la biotechnologie, sont également en train de se développer dans la ville.

Euroméditerranée, un projet de rénovation urbaine colossal, a par ailleurs donné vie au 3ème plus important quartier d’affaires de France.

Une ville écoresponsable

Marseille est aussi une ville écoresponsable, qui a notamment gagné le Grand Prix du Génie écologique, catégorie « préservation des écosystèmes marins » en 2014.

Pas de vacances locatives

Que ce soit pour sa qualité de vie, son climat ou son dynamisme économique, Marseille séduit à la fois les jeunes cadres dynamiques, les étudiants et les étrangers. La demande y est si forte que trouver un logement en tant que locataire peut être très compliqué. Pour les propriétaires, c’est la garantie de n’avoir à subir aucune vacance locative lors de la mise en location de leur logement à Marseille.

Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier marseillais ?

Avec un prix de l’immobilier qui a légèrement augmenté, de 5,2 % sur ces 10 dernières années, il est aujourd’hui possible de trouver des biens à partir de 1 945 euros / m2.

Si les prix des logements à Marseille progressent moins vite qu’ailleurs, une hausse des prix est toutefois prévisible, compte tenu du développement de la ville. En février 2020, une hausse était d'ailleurs déjà notable, avec une augmentation du prix au mètre carré de 6,5 % en un an. Et au cours du dernier trimestre 2020 les prix ont augmenté de 1,7%. Le moment est donc idéal pour investir dans l’immobilier locatif à Marseille.

Le centre de Marseille et le quartier des affaires se développent

Marseille est en phase de connaître prochainement un développement urbain très important. Cela est en grande partie dû au projet de rénovation urbaine Euroméditerranée, qui a déjà déployé un million de mètres carrés de bureaux, 20 000 logements, et créé 45 000 emplois directs. Ce projet d'aménagement se poursuit actuellement avec l’opération Euroméditerranée 2. D’autres grands projets de rénovation sont également prévus dans le centre-ville et dans les quartiers nord de Marseille.

Marseille bref (1)

 

Ce qu'il faut savoir sur l'immobilier à Marseille

Les particularités de l’immobilier marseillais 

Si Marseille héberge encore de nombreux vestiges de la cité antique, cette ancienne ville industrielle est aujourd’hui tournée vers l’avenir, avec notamment une architecture très moderne. En effet, des projets d’architecture de grande envergure ne cessent de se développer dans la ville. Marseille héberge notamment les édifices suivants, qui se distinguent par leur modernité architecturale :

  • Le MuCEM (Musée des civilisations de l’Europe et de la Méditerranée) ,
  • La Villa Méditerranée,
  • La Tour CMA-CGM, le plus grand immeuble de la ville, avec ses 147 mètres de hauteur,
  • Le FRAC, musée d’art moderne,
  • Le stade Vélodrome, le second plus grand stade de France,
  • La Friche la Belle de Mai, lieu culturel qui s’étale sur 45 000 m2,
  • Les Docks de Marseille.

L’évolution du marché immobilier sur Marseille

Les prix de l’immobilier marseillais n’ont augmenté que doucement ces 10 dernières années, +5,2% au total. Par contre en 2020 les prix ont augmenté de 3,8%.

Aujourd’hui, le coût minimum d’un bien à Marseille s’élève à 1 945 € / m2 pour les biens les moins chers. Dans les quartiers les plus chers, le prix d’un logement peut dépasser les 4 000€ au m2. Cette branche de prix reste donc globalement très raisonnable, ce qui fait de Marseille une ville accessible à la plupart des budgets en matière d’investissement immobilier.

 

evol prix marseille

 

Quels sont les avantages d'investir à Marseille ?

Grâce à ces nombreux projets d’urbanisation et de développement, Marseille fait l’objet d’un essor économique constant. Les investisseurs peuvent donc se sentir rassurés quant à la viabilité de leur projet sur le long terme. Marseille démontre en effet un fort potentiel, et un dynamisme qui ne semblent pas décroître, et qui garantissent aux propriétaires une très forte demande, et donc une vacance locative quasi-inexistante.

Par ailleurs, le propriétaire pourra souscrire une Assurance loyers impayés, qui le protégera contre toute vacance locative éventuelle, même si de tels cas restent très peu probables dans une ville comme Marseille.

Pour une sérénité totale, le propriétaire doit également souscrire un contrat auprès d’une Assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette dernière lui permettra de couvrir les dommages dus à un potentiel sinistre. En effet, il faut savoir que même si la souscription à une assurance habitation est imposée aux locataires, ces derniers ont souvent tendance à prendre des contrats assez limitatifs, qui ne permettent pas de couvrir des dégâts importants en cas de problème majeur.

Ajoutons que le propriétaire est en position de force à Marseille, étant donné la très forte demande de biens immobiliers, que ce soit à l’achat ou à la location. Cela permet donc de lui assurer une très bonne rentabilité, ainsi qu’une plus-value avantageuse à la revente de son bien immobilier.

En suivant ces quelques recommandations, il est donc tout à fait possible d’investir très sereinement à Marseille. Toutefois, le moyen le plus sûr pour éviter les éventuelles erreurs dans l’investissement ou la mise en location de son bien, est de faire appel à des experts de l’immobilier locatif marseillais.

 

MARSEILLE_SITUATION DEMOGRAPHIQUE-1

 

Quelle est la rentabilité sur le marché de l'immobilier marseillais ?

Prix moyen du m2 marseillais

À Marseille, le prix moyen au mètre carré s’élève à 2 968€ , mais chaque quartier affichera des prix très différents. Ils pourront par exemple dépasser la barre des 4 000€ / m2 dans les arrondissements les plus prisés. Pour investir dans la seconde ville de l’Hexagone, il faudra donc compter, au minimum, 120 000€.

marseille arrondissements

Prix des loyers marseillais

Marseille fait partie des villes françaises en tension, concernées par l’encadrement des loyers imposé par l’État. Cependant, cette réglementation n’est pas toujours respectée, ce qui a tendance à créer une envolée des prix des loyers. En janvier 2021, il faut compter 13,8 € par mètre carré en moyenne pour louer un bien dans la ville, selon SeLoger.com.

Le prix du loyer dépendra toutefois du quartier et de la rue où se trouve logement, ainsi que de la surface du bien, et du type de location (meublée ou vide). Il n’y a généralement pas de nette différence de prix entre les loyers des biens neufs ou anciens.

Quelle rentabilité en location ?

La rentabilité brute moyenne d’un investissement locatif à Marseille s’élève entre 5 à 6 %.Après tout dépend de la surface du bien et de ses caractéristiques. Les biens en colocations offrent généralement la meilleure rentabilité brute.

Quel investissement faire à Marseille ?

Où investir à Marseille ? 

On peut considérer que les meilleurs quartiers où investir à Marseille sont ceux qui présentent un prix raisonnable promettant une bonne rentabilité, ainsi qu’une proximité avec les principales commodités.

Marseille héberge également quelques quartiers en pleine mutation, qui peuvent faire l’objet d’un investissement immobilier locatif très prometteur pour l’avenir. C’est notamment le cas du quartier d’affaires La Joliette, au nord du Vieux-Port, qui est très apprécié des jeunes actifs ; ou encore du quartier Euroméditerranée 2. Le 1er arrondissement, qui accueille beaucoup d’étudiants, ainsi que le 4ème arrondissement, très prisé des familles, se révèleront également très intéressants pour un investissement immobilier locatif à Marseille.

Au contraire, les pires quartiers pour investir dans l’immobilier locatif à Marseille seront les zones excentrées, isolées des centres d’intérêt, ou mal desservies depuis le centre-ville.

En ce qui concerne les communes avoisinantes autour de Marseille, il est déconseillé d’y mener un projet locatif. L'investissement immobilier y sera bien moins sécurisé que dans Marseille intra-muros, avec des risques importants de vacance locative, et une plus-value à la revente non garantie.

Tour d'horizon des arrondissements de Marseille

Marseille 1er

Le 1er arrondissement

Le 1er arrondissement de Marseille est situé au coeur de la ville. En plus d’avoir une vue sur le Vieux Port, le cœur de Marseille est une zone culturelle extraordinaire.

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Marseille 2e

Le 2ème arrondissement

Situé au nord du Vieux-Port, le 2ème arrondissement est un quartier historique au riche patrimoine architectural. Il fait également l’objet de grands projets d’aménagement urbain.

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Marseille 3e

Le 3ème arrondissement

Le 3ème arrondissement est un quartier populaire en phase de renouveau, qui a fait l’objet de transformations, et peut être le terrain d’un investissement locatif prometteur pour l’avenir.

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Marseille 4e

Le 4ème arrondissement

Avec ses grands espaces verts et sa vie culturelle très riche, le 4ème arrondissement de Marseille est un quartier vivant, offrant une très bonne qualité de vie, très appréciée des familles.

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Marseille 5e

Le 5ème arrondissement

Le 5ème arrondissement de Marseille offre une proximité avec le centre-ville, et accueille une population jeune. Cela en fait un quartier vivant et animé, avec une qualité de vie très appréciée.

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Marseille 6e

Le 6ème arrondissement

Pour ceux qui recherchent l’aspect chic et bourgeois de Marseille, le 6e arrondissement est le bon endroit. Ses quartiers cachent des facettes variées ainsi qu’une architecture remarquable avec ses façades haussmanniennes.

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Marseille 7e

Le 7ème arrondissement

Quartier côtier du sud-ouest de la ville, le 7ème arrondissement est l’un des plus prisés de la cité phocéenne, que ce soit pour sa qualité de vie, son emplacement privilégié et ses offres immobilières d’exception.

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Marseille 8e

Le 8ème arrondissement

Proche de la mer et des calanques, le 8ème arrondissement de Marseille est un quartier agréable, peu engorgé par la circulation et contient de nombreux parcs et espaces verts.

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Marseille 9e

Le 9ème arrondissement

Le 9ème arrondissement de Marseille est le plus grand de la ville. Une bonne partie est composée d'espaces naturels. Malgré son ambiance de village, il reste dynamique grâce aux campus étudiants.

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Marseille 10e

Le 10ème arrondissement

Les prix sont très abordables dans le 10ème arrondissement qui est un quartier très diversifié : à la fois bourgeois avec des villas, et populaire avec des barres d'immeubles.

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Marseille 11e

Le 11ème arrondissement

Le 11ème arrondissement de Marseille, à la fois résidentiel et dynamique, est un assemblage de petits villages et de zones d'activités, de maisons chics et de cités HLM.

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Marseille 12e

Le 12ème arrondissement

Le 12ème arrondissement rassemble 7 anciens villages. Avec des espaces verts et aérés, ce quartier est particulièrement paisible et coté. Il attire une population qui recherche la convivialité et le calme d'un village.

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Marseille 13e

Le 13ème arrondissement

Le 13ème arrondissement a souvent été décrié. Comme la plupart de ses voisins, il est constitué d'anciens villages. Principalement résidentiel, il accueille également des établissements universitaires qui lui apportent de l'animation et de l'activité.

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Marseille 14e

Le 14ème arrondissement

Le 14ème arrondissement s'est lui aussi construit à partir d'anciens villages. Le quartier comporte de nombreuses activités et ses friches apportent de l'espace pour réaliser de nouveaux projets urbains.

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Marseille 15e

Le 15ème arrondissement

Le 15ème arrondissement de Marseille souffre d'une mauvaise réputation véhiculée par les médias. Le quartier est animé et dynamique. On y trouve de nombreux espaces verts, des associations, ou encore des entreprises.

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Marseille 16e

Le 16ème arrondissement

Proche de la mer, le 16ème arrondissement de Marseille offre un équilibre de vie appréciable, entre zone résidentielle et zone dynamique. Malgré sa proximité avec d'autres quartiers à mauvaise réputation, le 16ème se démarque par son cadre de vie agréable.

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Dans quoi investir ? 

En ce qui concerne la surface du bien, il est conseillé d’opter pour une petite surface dans l’ancien. Cela se révèlera bien moins cher à l’achat. Il vous sera donc plus facile d’obtenir un crédit immobilier. Par ailleurs, les studios, T1 ou T2 sont des logements très prisés en location.

Si toutefois vous choisissez d’investir dans un bien de grande surface, vous pourrez alors opter pour la colocation, qui permettra de booster la rentabilité de votre logement.

Par ailleurs, il est fortement recommandé de privilégier un investissement dans l’immobilier ancien plutôt que dans le neuf. Cela vous permettra de mettre votre logement en location immédiatement. D’autre part, les biens anciens sont souvent regroupés dans les quartiers attractifs, tels que les quartiers historiques ou le centre-ville, alors que les biens neufs ont plutôt tendance à être excentrés. Enfin, les logements anciens possèdent un cachet et un charme uniques, qui font d’eux des biens très prisés.

Comment investir à Marseille ?

Le financement

L’apport minimum pour pouvoir investir en tant qu’expatrié s’élève généralement entre 20 à 30 % du prix du bien, même si cela dépendra de chaque banque, ainsi que du profil de l’investisseur. Le fait qu’il soit ou non primo-accédant pourra également impacter ce taux.

Pour être sûr de bénéficier des meilleures conditions d’emprunt et d’éviter d’éventuels vices cachés, le plus sûr est de faire appel à un courtier. Il pourra ainsi comparer les offres et vous faire la proposition de prêt bancaire la plus intéressante et la plus adaptée à votre situation.

La recherche de biens

Dans un marché immobilier aussi tendu qu’à Marseille, les biens immobiliers ne restent pas disponibles à la vente très longtemps. Pour saisir les meilleures affaires, il est donc primordial de se montrer très réactif en repérant rapidement les biens les plus intéressants, tout en faisant attention à ne pas trop se précipiter, au risque de louper les vices cachés.

Un investissement immobilier à Marseille implique donc d’être très disponible et d’effectuer une veille permanente. Or, le manque de temps, de disponibilité et de connaissances du marché local peuvent venir grandement compliquer le bon déroulement de cette étape.

Afin d’accélérer et de sécuriser votre investissement, My expat prend en charge toute la phase de recherche de biens, et vous propose les meilleures offres du marché marseillais, dont certaines exclusivités.

La phase de négociation

Là encore, une très bonne connaissance du marché immobilier marseillais est indispensable pour mener à bien cette troisième étape qu’est la négociation.

En effet, la marge de négociation est très faible et assez rare à Marseille, car le vendeur a clairement l’avantage dans cet échange, compte tenu de la tension du marché. Exceptionnellement, il arrive que le prix d’un bien soit surévalué. Dans ce cas précis, il sera alors judicieux de faire appel à un expert, qui pourra intervenir pour négocier un prix au plus près de la réalité du marché.

La procédure notariale

La signature de l’acte de vente est l'étape finale, qui vient sceller l’achat du bien.

Cette démarche nécessite généralement d’être présent sur place, mais il est tout à fait possible de donner procuration à un tiers de confiance, et ainsi de finaliser l’achat même depuis l’étranger.

D’autre part, de nombreux outils et supports sont aujourd’hui mis à disposition des investisseurs, leur permettant de mener l’intégralité de leur projet en ligne, sans avoir à se déplacer. Chaque étape pourra ainsi être pilotée à distance : la recherche de biens (avec les visites virtuelles) ; les procédures notariales (grâce à la procuration et la signature électronique) ; la mise en location ; le suivi des travaux ; etc.

Avec My expat, chaque étape s’effectue en ligne avec l'accompagnement de nos chargés de transaction qui vous représentent dans toutes les démarches. My expat vous propose aussi une mise en relation avec ses partenaires, experts dans leur domaine d’activité, afin d’éviter toute erreur durant votre investissement et pendant la mise en location de votre bien.

 

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Comment louer mon bien sur Marseille ? 

Une fois l’investissement réalisé, se pose alors la question de la mise en location. Là encore, il est important d’être vigilant et de prendre les meilleures décisions quant au mode de location de son bien immobilier à Marseille. 

Dois-je louer mon appartement nu ou meublé ?

Concernant le choix du type de location, il est recommandé de privilégier la location meublée. Alors que le bail pour un logement vide est de 3 ans, il n’est que d’un an pour les logements meublés. Le choix de la location meublée rend aussi bien plus fluide la passation d’un locataire à l’autre. Ajoutons que la rentabilité d’un bien meublé s’élève de 10 à 30 % de plus que celle d’un bien vide. Les frais investis dans l’ameublement du bien seront donc rapidement rentabilisés.

D’autre part, la location meublée est fiscalement bien plus avantageuse. Elle donne notamment accès au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui permet, entre autres, de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Ce taux forfaitaire s’élève à seulement 30 % pour les biens vides.

Toutefois, si vous investissez via une SCI (Société Civile Immobilière), les avantages fiscaux du statut LMNP ne pourront pas s’appliquer.

Comment gérer les locations depuis l'étranger ?

Outre l’investissement immobilier à distance, il est aussi possible de gérer la mise en location de son logement depuis l’étranger. De nombreuses agences de location en ligne proposent en effet aux expatriés de les accompagner dans la recherche de locataires, ainsi que dans la gestion locative de leur bien à Marseille.

Location saisonnière ou longue durée ?

Une fois votre investissement immobilier locatif finalisé, se pose alors la question du choix entre la location saisonnière et la location longue durée. Il est vivement conseillé d’opter pour la location longue durée, en meublé, avec des baux de 1 an renouvelés. Votre investissement locatif sera ainsi bien plus sécurisé. De plus, compte tenu du turn-over très important pour ce type de location, les frais ainsi que le temps liés à la gestion locative seront bien plus conséquents.

Par ailleurs, la législation sur les locations AirBnB évolue très souvent, et les propriétaires sont de moins en moins avantagés. Ils doivent par exemple fournir une autorisation du syndicat de propriété, et parfois même de leur mairie, pour être en mesure de louer leur logement. Ils doivent également appliquer des taxations de séjour auprès de leurs hôtes. Enfin, dans le cas où le propriétaire loue sa résidence principale, il sera alors limité à seulement 4 mois non consécutifs de mise en location.

Si je possède un logement de grande surface, comment optimiser sa rentabilité 

Si vous avez fait l’acquisition d’un logement de grande surface à Marseille, le plus judicieux sera alors d’opter pour la colocation, afin de maximiser la rentabilité de votre investissement. Le temps de gestion locative sera également réduit, sachant que les colocataires se chargent généralement eux-mêmes de trouver un remplaçant en cas de départ.

 

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Investir dans l'immobilier avec My expat

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Demande de financement, proposition d’offres immobilières, visite de biens, signature de l’acte de vente… Vous suivez chacune de ces démarches entièrement à distance et vous êtes accompagnés dans votre recherche par l'un de nos chargés de transaction.. Vous menez ainsi votre projet locatif à Marseille depuis votre pays d'expatriation, de manière totalement sécurisée et dans les meilleures conditions possible.

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