Grâce à ces nombreux projets d’urbanisation et de développement, Marseille fait l’objet d’un essor économique constant. Les investisseurs peuvent donc se sentir rassurés quant à la viabilité de leur projet sur le long terme. Marseille démontre en effet un fort potentiel, et un dynamisme qui ne semblent pas décroître, et qui garantissent aux propriétaires une très forte demande, et donc une vacance locative quasi-inexistante.
Par ailleurs, le propriétaire pourra souscrire une Assurance loyers impayés, qui le protégera contre toute vacance locative éventuelle, même si de tels cas restent très peu probables dans une ville comme Marseille.
Pour une sérénité totale, le propriétaire doit également souscrire un contrat auprès d’une Assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette dernière lui permettra de couvrir les dommages dus à un potentiel sinistre. En effet, il faut savoir que même si la souscription à une assurance habitation est imposée aux locataires, ces derniers ont souvent tendance à prendre des contrats assez limitatifs, qui ne permettent pas de couvrir des dégâts importants en cas de problème majeur.
Ajoutons que le propriétaire est en position de force à Marseille, étant donné la très forte demande de biens immobiliers, que ce soit à l’achat ou à la location. Cela permet donc de lui assurer une très bonne rentabilité, ainsi qu’une plus-value avantageuse à la revente de son bien immobilier.
En suivant ces quelques recommandations, il est alors tout à fait possible d’investir sereinement à Marseille. Toutefois, le moyen le plus sûr pour éviter les éventuelles erreurs dans l’investissement ou la mise en location de son bien, est de faire appel à des experts de l’immobilier locatif marseillais.
Le 1er arrondissement de Marseille est situé au coeur de la ville. En plus d’avoir une vue sur le Vieux Port, le cœur de Marseille est une zone culturelle extraordinaire.
Situé au nord du Vieux-Port, le 2ème arrondissement est un quartier historique au riche patrimoine architectural. Il fait également l’objet de grands projets d’aménagement urbain.
Le 3ème arrondissement est un quartier populaire en phase de renouveau, qui a fait l’objet de transformations, et peut être le terrain d’un investissement locatif prometteur pour l’avenir.
Avec ses grands espaces verts et sa vie culturelle très riche, le 4ème arrondissement de Marseille est un quartier vivant, offrant une très bonne qualité de vie, très appréciée des familles.
Le 5ème arrondissement de Marseille offre une proximité avec le centre-ville, et accueille une population jeune. Cela en fait un quartier vivant et animé, avec une qualité de vie très appréciée.
Pour ceux qui recherchent l’aspect chic et bourgeois de Marseille, le 6e arrondissement est le bon endroit. Ses quartiers cachent des facettes variées ainsi qu’une architecture remarquable avec ses façades haussmanniennes.
Quartier côtier du sud-ouest de la ville, le 7ème arrondissement est l’un des plus prisés de la cité phocéenne, que ce soit pour sa qualité de vie, son emplacement privilégié et ses offres immobilières d’exception.
Proche de la mer et des calanques, le 8ème arrondissement de Marseille est un quartier agréable, peu engorgé par la circulation et contient de nombreux parcs et espaces verts.
Le 9ème arrondissement de Marseille est le plus grand de la ville. Une bonne partie est composée d'espaces naturels. Malgré son ambiance de village, il reste dynamique grâce aux campus étudiants.
Les prix sont très abordables dans le 10ème arrondissement qui est un quartier très diversifié : à la fois bourgeois avec des villas, et populaire avec des barres d'immeubles.
Le 11ème arrondissement de Marseille, à la fois résidentiel et dynamique, est un assemblage de petits villages et de zones d'activités, de maisons chics et de cités HLM.
Le 12ème arrondissement rassemble 7 anciens villages. Avec des espaces verts et aérés, ce quartier est particulièrement paisible et coté. Il attire une population qui recherche la convivialité et le calme d'un village.
Le 13ème arrondissement a souvent été décrié. Comme la plupart de ses voisins, il est constitué d'anciens villages. Principalement résidentiel, il accueille également des établissements universitaires qui lui apportent de l'animation et de l'activité.
Le 14ème arrondissement s'est lui aussi construit à partir d'anciens villages. Le quartier comporte de nombreuses activités et ses friches apportent de l'espace pour réaliser de nouveaux projets urbains.
Le 15ème arrondissement de Marseille souffre d'une mauvaise réputation véhiculée par les médias. Le quartier est animé et dynamique. On y trouve de nombreux espaces verts, des associations, ou encore des entreprises.
Proche de la mer, le 16ème arrondissement de Marseille offre un équilibre de vie appréciable, entre zone résidentielle et zone dynamique. Malgré sa proximité avec d'autres quartiers à mauvaise réputation, le 16ème se démarque par son cadre de vie agréable.
L’apport minimum pour pouvoir investir en tant qu’expatrié s’élève généralement à 30 % du projet global, même si cela dépendra de chaque banque, ainsi que du profil de l’investisseur. Le fait qu’il soit ou non primo-accédant pourra également impacter ce taux.
Pour être sûr de bénéficier des meilleures conditions d’emprunt et d’éviter d’éventuels vices cachés, le plus sûr est de faire appel à un courtier. Il pourra ainsi comparer les offres et vous faire la proposition de prêt bancaire la plus intéressante et la plus adaptée à votre situation.
Dans un marché immobilier aussi tendu qu’à Marseille, les biens immobiliers ne restent pas disponibles à la vente très longtemps. Pour saisir les meilleures affaires, il est donc primordial de se montrer très réactif en repérant rapidement les biens les plus intéressants, tout en faisant attention à ne pas trop se précipiter, au risque de louper les vices cachés.
Un investissement immobilier à Marseille implique donc d’être très disponible et d’effectuer une veille permanente. Or, le manque de temps, de disponibilité et de connaissances du marché local peuvent venir grandement compliquer le bon déroulement de cette étape.
Afin d’accélérer et de sécuriser votre investissement, My expat prend en charge toute la phase de recherche de biens, et vous propose les meilleures offres du marché marseillais, dont certaines exclusivités.
Là encore, une très bonne connaissance du marché immobilier marseillais est indispensable pour mener à bien cette troisième étape qu’est la négociation.
En effet, la marge de négociation est très faible et assez rare à Marseille, car le vendeur a clairement l’avantage dans cet échange, compte tenu de la tension du marché. Exceptionnellement, il arrive que le prix d’un bien soit surévalué. Dans ce cas précis, il sera alors judicieux de faire appel à un expert, qui pourra intervenir pour négocier un prix au plus près de la réalité du marché.
La signature de l’acte de vente est l'étape finale, qui vient sceller l’achat du bien.
Cette démarche nécessite généralement d’être présent sur place, mais il est tout à fait possible de donner procuration à un tiers de confiance, et ainsi de finaliser l’achat même depuis l’étranger.
D’autre part, de nombreux outils et supports sont aujourd’hui mis à disposition des investisseurs, leur permettant de mener l’intégralité de leur projet en ligne, sans avoir à se déplacer. Chaque étape pourra ainsi être pilotée à distance : la recherche de biens (avec les visites virtuelles) ; les procédures notariales (grâce à la procuration et la signature électronique) ; la mise en location ; le suivi des travaux, etc.
Pour en savoir plus : Investir dans l'immobilier à distance, c'est possible
Avec My expat, chaque étape s’effectue en ligne avec l'accompagnement de nos chargés de transaction qui vous représentent dans toutes les démarches. My expat vous propose aussi une mise en relation avec ses partenaires, experts dans leur domaine d’activité, afin d’éviter toute erreur durant votre investissement et pendant la mise en location de votre bien.
Une fois l’investissement réalisé, se pose alors la question de la mise en location. Là encore, il est important d’être vigilant et de prendre les meilleures décisions quant au mode de location de son bien immobilier à Marseille.
Concernant le choix du type de location, il est recommandé de privilégier la location meublée. Alors que le bail pour un logement vide est de 3 ans, il n’est que d’un an pour les logements meublés. Le choix de la location meublée rend aussi bien plus fluide la passation d’un locataire à l’autre. Ajoutons que la rentabilité d’un bien meublé s’élève de 10 à 30 % de plus que celle d’un bien vide. Les frais investis dans l’ameublement du bien seront donc rapidement rentabilisés.
D’autre part, la location meublée est fiscalement bien plus avantageuse. Elle donne notamment accès au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui permet, entre autres, de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Ce taux forfaitaire s’élève à seulement 30 % pour les biens vides.
Pour en savoir plus : Les avantages du statut LMNP
Toutefois, si vous investissez via une SCI (Société Civile Immobilière), les avantages fiscaux du statut LMNP ne pourront pas s’appliquer.
Outre l’investissement immobilier à distance, il est aussi possible de gérer la mise en location de son logement depuis l’étranger. De nombreuses agences de location en ligne proposent en effet aux expatriés de les accompagner dans la recherche de locataires, ainsi que dans la gestion locative de leur bien à Marseille.
Une fois votre investissement immobilier locatif finalisé, se pose alors la question du choix entre la location saisonnière et la location longue durée. Il est vivement conseillé d’opter pour la location longue durée, en meublé, avec des baux de 1 an renouvelés. Votre investissement locatif sera ainsi bien plus sécurisé. De plus, compte tenu du turn-over très important pour ce type de location, les frais ainsi que le temps lié à la gestion locative seront bien plus conséquents.
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Par ailleurs, la législation sur les locations AirBnB évolue très souvent et les propriétaires sont de moins en moins avantagés. Ils doivent par exemple fournir une autorisation du syndicat de propriété, et parfois même de leur mairie, pour être en mesure de louer leur logement. Ils doivent également appliquer des taxations de séjour auprès de leurs hôtes. Enfin, dans le cas où le propriétaire loue sa résidence principale, il sera alors limité à seulement 4 mois non consécutifs de mise en location.
Si je possède un logement de grande surface, comment optimiser sa rentabilité ?
Si vous avez fait l’acquisition d’un logement de grande surface à Marseille, le plus judicieux sera alors d’opter pour la colocation, afin de maximiser la rentabilité de votre investissement. Le temps de gestion locative sera également réduit, sachant que les colocataires se chargent généralement eux-mêmes de trouver un remplaçant en cas de départ.
Vous vivez à l’étranger et souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif à Marseille ?
My expat mène votre projet du début à la fin, sans que vous n’ayez à revenir en France à aucun moment. Les équipes, expertes de l’immobilier marseillais, vous proposent les opportunités les plus intéressantes du marché, et les plus adaptées à vos attentes.
Demande de financement, proposition d’offres immobilières, visite de biens, signature de l’acte de vente… Vous suivez chacune de ces démarches entièrement à distance et vous êtes accompagnés dans votre recherche par l'un de nos chargés de transaction.. Vous menez ainsi votre projet locatif à Marseille depuis votre pays d'expatriation, de manière totalement sécurisée et dans les meilleures conditions possible.
