Investir dans l’immobilier locatif à Paris présente de nombreux avantages, et garantit la réalisation d’un investissement rentable et sécurisé.
Tout d’abord, Paris ne connaissant aucune vacance locative, le turn-over des locataires est, par conséquent, très important. Cela permet donc de garantir aux investisseurs des revenus locatifs stables et constants.
Par ailleurs, plusieurs assurances sont en mesure de vous protéger durant la location de votre logement. Souscrire une assurance loyers impayés permet, d’une part, de se prémunir contre les éventuelles difficultés de paiement des locataires, même si cela reste peu probable si vous êtes rigoureux dans la sélection des personnes à qui louer votre bien. D’autre part, en tant que bailleur, vous devez souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Elle permet de protéger votre logement en cas de sinistre (et cela même s’il est vacant). En effet, cela vous offre une tranquillité d’esprit en cas de problème majeur, car la plupart des locataires souscrivent généralement des assurances habitation très restrictives.
Enfin, compte tenu de la très forte demande de biens immobiliers dans la capitale, que ce soit de la part des acheteurs ou bien des locataires, un investissement immobilier à Paris garantit une plus-value à la revente du bien.
Ces quelques règles simples permettent de largement minimiser les risques liés à son achat et à la mise en location de son logement. Toutefois, le moyen le plus sûr et efficace de sécuriser totalement son investissement reste de faire appel à des experts de l’immobilier locatif. Cela permet d’éviter d’éventuelles erreurs qui pourraient coûter très cher in fine.
Très bien desservi par les transports, le Ier détient des édifices prestigieux tel que le Louvre, et de nombreux parcs et jardins.
Le IIème est très convoité pour ses nombreuses galeries marchandes et ses passages, ses boutiques et ses 3 grands boulevards.
L'élégant quartier du Marais est le quartier historique de référence avec sa mythique place des Vosges, les Archives Nationales et de nombreux musées.
Quartiers chics et très touristiques où l'on retrouve une partie de la place des Vosges, la Cathédrale Notre-Dame et la maison de Victor Hugo.
Arrondissement très animé aux grands appartements prisés par les familles aisées, on y retrouve les grandes écoles et les universités.
Très luxueux, c'est l'arrondissement des restaurants étoilés, des boutiques de luxe, où se situe le Sénat, Saint-Germain-des-Près et le jardin du Luxembourg.
C'est un des plus beaux arrondissements parisiens, avec des boutiques de créateurs, de bons restaurants et les ministères, où figurent aussi la tour Eiffel et le quai d'Orsay.
Luxurieux et dynamique, c'est le coeur touristique de Paris qui regroupe le Palais de l'Elysée, les Champs-Elysées, et bien d'autres références encore.
Quartier de vie nocturne, la foule est aussi au rendez-vous en journée que ce soit vers Pigalle, ou du côté de l'Opéra Garnier et des Grands Boulevards.
Populaire et animé, c'est un arrondissement tendance très cosmopolite et culturel, il est aussi idéalement desservi entre la Gare du Nord et la Gare de l'Est.
Actif de jour comme de nuit et peu touristique, le XIème séduit les jeunes actifs par ses commerces de proximité, ses restaurants, ses bars et ses salles de spectacles.
Résidentiel et à proximité de la Gare de Lyon, le XIIème attire beaucoup les familles en recherche d'espaces verts puisqu'il comprend le Bois de Vincennes, et de nombreuses écoles.
Le XIIIème est un quartier résidentiel connu pour son quartier asiatique, pourvu d'écoles, d'hôpitaux, d'espaces verts et de sites importants tel que la Bibliothèque François-Mitterrand.
Bien desservi par les transports publics, riche en écoles et en établissements de soin, c'est un quartier résidentiel vivant avec ses commerces, cinémas et théâtres.
Le plus grand et le plus peuplé de Paris, le XVème arrondissement est très résidentiel et il regroupe 48espaces verts, des institutions prestigieuses comme l'UNESCO ou l'Institut Pasteur.
Quartiers particulièrement calmes et résidentiels qui incluent le Bois de Boulogne, où l'on côtoie les espaces verts et les grands hôtels particuliers, très prisé par les familles.
Quartiers réputés bourgeois avec son cadre de vie calme, mais le XVIIème attire aujourd'hui les plus branchés des parisiens grâce à ses appartements Haussmanniens de haut standing.
Le XVIIIème est pluriel : touristique avec le quartier Montmarte, festif et populaire dans le quartier de Pigalle. Le premier éco-quartier est aussi dans le XVIIIème.
Populaire, culturel et très hétérogène, c'est un des arrondissements les plus peuplé. Entouré des gares de l'Est et du Nord, il est bien desservi et détient de nombreux parcs dont les Buttes Chaumont.
Arrondissement populaire très peuplé à la fois très calme, jeune et très bien desservi, il dispose de nombreux parcs comme Belleville, des cafés animés, et l'on y retrouve le cimetière du Père-Lachaise.
La première étape de tout investissement immobilier est la demande de financement, une démarche essentielle pour déterminer la viabilité du projet. À Paris, le prix pour pouvoir investir dans un 20 mètres carré environ s’élève à 250 000 euros, au minimum..
Quant à l’apport minimum nécessaire pour pouvoir investir, il dépend avant tout des conditions de chaque établissement bancaire, mais la plupart des banques demandent généralement à 30 % du projet global pour un prêt effectué par un non-résident. S’il s’agit ou non d’un premier investissement, ce taux pourra également varier.
Pour en savoir plus : Premier investissement locatif, les informations clés pour bien lancer son projet
Faire appel à un courtier permet de s’assurer de se tourner vers des banques proposant les conditions d’emprunt les plus attractives et ainsi éviter les vices cachés.
La recherche de biens est l’étape suivant la demande de financement. À Paris, elle peut se révéler quelque peu fastidieuse, car les logements partent extrêmement vite. Il est donc essentiel d’être très réactif face à une offre intéressante, et d’être en mesure de repérer les biens les plus attractifs très rapidement, tout en faisant bien attention aux éventuels vices cachés.
Pour trouver de bonnes affaires, il faut se montrer très disponible, réaliser constamment des recherches et des visites, et ne pas se précipiter dans son choix. Il est donc assez difficile de savoir sur quel bien miser quand on est novice, loin de la France, et peu disponible. Pour faciliter cette étape décisive, My expat et ses équipes, expertes du marché local, s’occupent de la recherche de biens et vous proposent ainsi les meilleures opportunités immobilières de la ville, dont certaines exclusivités.
La phase de négociation peut se révéler très délicate, surtout pour un primo-accédant ou un néophyte dans le secteur immobilier. Afin d’être menée le plus efficacement possible, elle nécessite tout d’abord une très bonne connaissance du marché local.
En effet, la marge de négociation étant très faible et plutôt rare à Paris, le vendeur est donc en position de force dans cet échange. Il arrive exceptionnellement que le propriétaire accepte de réévaluer le coût de son logement. Dans ce cas, la meilleure manière de proposer le prix le plus juste possible sera alors de faire appel à un expert, à même de négocier la transaction dans les meilleures conditions qui soient.
Durant cette dernière étape qui finalise la transaction, la signature de l’acte de vente est réalisée. Celle-ci nécessite généralement d’être présent sur place, mais la procuration permet de faire apposer cette signature par un proche ou une personne de confiance, et ainsi de clôturer son investissement immobilier à distance, sans avoir à revenir en France.
Par ailleurs, il existe aujourd’hui de nombreux outils digitaux innovants permettant de gérer l’intégralité de son projet d’investissement en ligne, que ce soit pour la recherche de biens, les procédures notariales, mais aussi pour mettre en location son logement, ou encore mener les travaux et l’aménagement à distance.
Avec My expat, vous pilotez toutes les étapes de votre investissement immobilier à Paris entièrement en ligne, depuis la plateforme dédiée. Cet outil tout-en-un permet de suivre et gérer, depuis son ordinateur, chaque aspect de son investissement immobilier, tandis qu’il est mené par des équipes d’experts.
My expat vous propose notamment de bénéficier d’une mise en relation avec de nombreux partenaires (notaires, avocats, agences de gestion locative, banques….), afin de faciliter votre investissement dans sa globalité, et de vous prémunir de tout risque éventuel.
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L’une des questions qui se posent au moment de la mise en location de son bien est de savoir s’il sera plus intéressant de le louer meublé ou nu. De manière générale, mais à plus forte raison en tant qu’expatrié, le choix de la location meublée est vivement recommandé.
Il faut tout d’abord savoir que le bail pour un appartement nu, c’est-à-dire un logement vide, est de 3 ans, alors que pour un appartement meublé, la durée du bail est d’un an seulement. Par ailleurs, avec la location meublée, l’appartement est “prêt à l’emploi” ; la passation d’un locataire à l’autre sera donc d’autant plus fluide et simple.
De plus, la rentabilité d’un bien meublé est plus avantageuse, car ce type de logement est loué de 10 à 30 % plus cher qu’un bien vide. Le coût des meubles et de la maintenance de l’appartement est donc rapidement amorti.
Enfin, en faisant le choix de meubler son appartement, il est possible d’avoir accès, même en tant que non-résident, au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), et donc de disposer d’une meilleure fiscalité. Ce dispositif permet en effet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, contre 30 % pour les biens vides.
Attention cependant, sachez que si vous investissez via une SCI, il vous sera impossible de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.
Aujourd’hui, la transformation digitale a largement impacté le secteur immobilier. Il est donc tout à fait possible de gérer la location de son logement à distance, depuis l’étranger, auprès d’une agence de location en ligne. Celle-ci se chargera donc de trouver un locataire fiable et solvable et pourra notamment prendre en charge la totalité de la gestion locative de votre bien.
Il est également recommandé de privilégier la location sur le long terme, avec des baux de 1 an en meublé, plutôt que de se tourner vers la location touristique ou saisonnière. En effet, la location longue durée s’avère bien plus sécurisée. Par ailleurs, il n’y a pas nécessairement de perte de rentabilité par rapport à la location courte durée, car les frais de gestion sont bien moins importants. Précisons aussi que seule la location longue durée permet de bénéficier du statut LMNP, très avantageux sur le plan fiscal.
De plus, la législation sur les locations AirBnB est en train d’évoluer, et elle n’est pas à l’avantage des propriétaires. Ces derniers doivent fournir une autorisation du syndicat de propriété pour louer leur bien sur la plateforme. Par ailleurs, il faut prévoir une restriction de 4 mois non consécutifs de mise en location et des taxations de séjour. En cas de non-respect de ces règles, des sanctions sont prévues. Il est donc à la fois plus simple et plus sûr de se tourner vers les locations longues durées.
De nombreux expatriés choisissent ainsi d’investir dans l’immobilier locatif parisien. Pour les accompagner dans leur projet et défier les limitations liées à la distance, certains d’entre eux ont choisi de passer le cap aux côtés de My expat.
C’est le cas de Vincent, expatrié aux États-Unis. Séduit par « des taux d’intérêt vraiment intéressants », il décide d’investir dans un appartement à Paris, une ville qu’il connaît bien, « où il y aura toujours des acheteurs (...) et où la demande est forte ». Pour financer son prêt, il dépose un apport de 20 %. Pour lui, cette phase de demande de financement est « l’étape la plus compliquée » : « Trouver une banque qui veuille bien nous financer en tant qu’expatrié, et pour mon cas qui n’a pas vécu depuis plus de 20 ans en France, est réellement complexe. C’est donc My expat qui m’a mis en relation avec un courtier. Celui-ci m’a aidé à trouver une banque qui voulait bien que j’emprunte en euros à des taux intéressants. »
Finalement, c’est un rendement de 7,5 % que Vincent réalise avec son investissement (après déduction de tous les frais de gestion, de notaire et autres).
Michaël, lui, a décidé de se lancer dans l’investissement immobilier en France, alors qu’il était expatrié à Dubaï avec sa famille. C’est sur Paris que son choix se porte, une ville « où le marché est stable et sécurisé ».
« Investir à Paris avait quelque chose de rassurant pour moi. C’est une ville idéale pour réaliser un projet immobilier car la demande locative y est très forte et les prix ne font qu’augmenter. ». Il choisit de faire appel à My expat pour l’accompagner dans son projet, conscient des obstacles liés à l’éloignement géographique : « Quand on est expatrié et qu’on travaille beaucoup, on n’a ni le temps, ni l’envie de gérer des problèmes liés à un investissement immobilier.
Il réalise ainsi l'acquisition d’un appartement de 24m2 dans le 12ème arrondissement de Paris, pour 250 000 €, et bénéficie d’une rentabilité brute de 4,1 %.
Marie, quant à elle, décide de sauter le pas durant son expatriation en Australie. Consciente qu’il lui sera impossible d’investir seule dans l’immobilier depuis l’étranger, elle fait appel à My expat pour gérer son projet. « Je n’allais pas avoir à me soucier des visites et toutes les étapes pouvaient être gérées à distance : c’est ce qui m’a convaincue de travailler avec My expat. ».
Huit mois plus tard, elle investit ainsi dans un appartement de 18m2 dans le 12ème arrondissement de Paris. « J’ai trouvé qu’il était très simple d’investir sans visiter physiquement le bien. Tout s’est fait très naturellement. Grâce aux conseils et aux indications donnés sur la plateforme, j’avais toutes les informations nécessaires pour prendre ma décision. »
Avec un investissement à hauteur de 214 000 € pour l’achat de son bien, elle réalise une rentabilité brute de 4,8 %.
