Toutes les infos-clé pour bien lancer son projet
Toutes les infos-clé pour bien lancer son projet
Le marché immobilier français attire de nombreux investisseurs résidents ou non. Ils sont attirés par la stabilité du marché, la demande accentuée dans les grandes villes - où la population étudiante est importante et où l'on trouve de nombreux sièges sociaux et entreprises. Dans les grandes métropoles comme Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille, les prix au m2 augmentent à différentes vitesses selon les quartiers visés. Les opportunités sont nombreuses pour des investissements sur le long terme.
L'investissement dans l'immobilier est sécurisé dans les métropoles de l'Hexagone.
La rentabilité : il est tout à fait possible de trouver des placements avec des rendements bruts allant de 3,5 à 7% dans les grandes villes de Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille.
Les banques françaises permettent d'investir à crédit. Même à distance, les banques prêtent moyennant un apport plus important.
Les loyers perçus peuvent servir à améliorer sa retraite ou générer un complément de revenu.
À partir du moment où vous possédez un bien qui génère un revenu sur le sol français, il vous faudra souscrire au régime d’imposition français en fonction du régime bailleur. Avant votre achat, il faudra donc anticiper cette question : choix du bien, mode de location (nue ou meublée).
Les expatriés ignorent souvent que leur régime matrimonial peut changer d’un pays à un autre. Ainsi le régime matrimonial que vous avez choisi en France ne sera pas forcément le même dans votre pays d’expatriation.
En tant qu'expatrié, vous n'avez pas le temps d'effectuer des déplacements pour gérer votre investissement locatif, et surtout, pour assurer les démarches administratives en France depuis votre pays d'expatriation. C'est le cas notamment du travail avec le notaire qui doit authentifier, réceptionner et conserver les actes juridiques de l'achat de votre bien par exemple. Une solution au fait que vous viviez à l'étranger est de travailler avec un seul notaire (celui du vendeur), ce qui n'a aucun impact sur votre projet. Travailler avec un seul notaire comporte plusieurs avantages, tout particulièrement le gain de temps.
Pour en savoir plus : 3 bonnes raisons de travailler avec un seul notaire pour votre projet immobilier
Dans une situation où la promesse de vente de votre futur bien est signée, et que la prochaine étape est la signature de l’acte authentique, un imprévu peut malheureusement venir compliquer la démarche et vous aurez besoin de vous entourer de professionnels avec qui travailler à distance.
Ce cas qui pourrait vous intéresser : Que faire en cas de dégât des eaux durant la procédure d'achat ?
Les équipes d’experts de My expat gèrent toutes les procédures notariales et administratives, à distance et en ligne, grâce à la procuration ; vous pourrez investir dans la pierre sans avoir à vous déplacer.
En 2021 les taux d’emprunt sont très bas, sous conditions d’obtention, il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier sur 20 ans avec un TAEG de 2% (assurance du prêt incluse). En contrepartie les banques vous demanderont souvent de fournir un apport personnel de l’ordre de 20% pour votre projet. Certaines demanderont aussi un nantissement.
Il vous faudra aussi connaître votre capacité d’emprunt, celle-ci dépendra directement du taux d’endettement maximal accepté par la banque, habituellement entre 30 et 35%. Ce calcul est en fait un ratio charges/rémunération nette.
Cela pourrait vous intéresser : Les 4 étapes pour obtenir un prêt immobilier en France quand on est non-résident
Le budget est fonction du type d’investissement et de la localisation. Pour Paris, il vous faudra compter généralement autour de 250.000 € (un peu moins en banlieue proche) pour financer un petit appartement avec les frais liés (agence et notaire). En province, à Lyon comptez minimum 200.000 € et 150.000 € à Bordeaux et Marseille.
Bon à savoir : Comment investir dans une grande ville avec un budget de 200 000 € ?
En terme d’épargne pour les budgets mentionnés plus haut, il vous faudra donc compter environ 80.000 € à Paris d’apport personnel, À Lyon comptez minimum 60.000 € d'apport. Pour Bordeaux et Marseille, il faudra compter au minimum 45.000 € d’épargne.
Les frais de My expat représentent 7,5% du prix net vendeur, les frais d’agence sont variables en général entre 4% et 8% et les frais de notaire dans l’ancien sont à 8% du prix du bien.
Pour en savoir plus : Comment et pourquoi calculer sa capacité de remboursement ?
Votre projet d’investissement dans ce cas se concentre sur le long terme et la sécurité du placement. Le patrimoine immobilier comporte ici un minimum de risque afin de préserver sa valeur dans le temps. On pense notamment à des logements très bien situés dans des grandes villes.
Pour en savoir plus : Dans quelles villes faut-il investir en 2021 ?
L’investissement immobilier a ici pour vocation de générer des revenus au travers des loyers perçus. Ce sont généralement des projets plus risqués.
Sur Paris, la rentabilité brute varie entre 3,5% et 5,5% selon le type de bien, à Bordeaux et Lyon, on trouve des biens avec une rentabilité jusqu’à 6% et à Marseille jusqu’à 7%.
Pour en savoir plus : Comment rembourser son crédit avec des loyers ?
Pour ceux qui pensent à leur retraite ou qui désirent réaliser un investissement plus 'équilibré' entre risque et sécurité il existe un entre deux évidemment.
Ce type de placement combine la sécurité du placement et la rentabilité. Nous vous suggérons pour ceux-ci de privilégier des arrondissements ou quartiers légèrement plus éloignés de l'épicentre de la métropole tout en restant très bien reliés à celle-ci.
À Paris, nous pensons par exemple au 18e, 19e ou 20", à Lyon, nous pensons notamment à Villeurbanne ou au 7e/8e, à Bordeaux c'est l'exemple de la Place de La Victoire.
Il y a plusieurs manières d’anticiper le rendement de votre investissement immobilier locatif. Les principales formules mentionnées sont celles de la rentabilité brute, rentabilité nette et taux de rendement interne.
Le TRI prend en compte tous les flux de trésorerie : flux d’argent entrants et sortants, durant la durée de l’investissement. Ces flux comprennent l’apport, les frais divers, les revenus de loyer, les charges et les impôts, mais aussi l’appréciation ! C’est le calcul le plus complet pour comparer son investissement à tout type de placement (placement boursier, assurance-vie etc).
Derrière cette question se cache généralement l’interrogation quant au seuil du risque de l’opération d’acquisition.
My expat recommande l’investissement locatif dans des villes où la vacance locative est basse et où le tissu économique est robuste. C’est pourquoi nous nous sommes installés sur les grandes villes de la métropole : Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille, où le risque est faible pour un investissement locatif. La demande dans ces villes est forte, souvent supérieure à l’offre, d’où leur intérêt.
Il ne faut pas oublier que ces métropoles possèdent aussi de nombreuses communes limitrophes aussi intéressantes pour l'investissement locatif et souvent aussi plus accessibles et rentables.
La localisation est souvent le premier facteur pris en considération par les futurs locataires. Dans les grandes villes, il faudra privilégier des biens situés à proximité des grands axes de transports, métro ou tram. On peut aussi penser à favoriser des biens proches des institutions, comme des écoles, universités ou grandes entreprises.
Pour en savoir plus : Dans quels quartiers investir à Paris ?
Il est préférable de se positionner sur les biens les plus rentables et demandés.
My expat recommande particulièrement deux types d’achats immobiliers : les petites surfaces ou les colocations.
Investir dans un studio ou un petit T2 présente l’intérêt de coûter moins cher, mais aussi d’autres avantages importants : ce sont des appartements plus rentables à la location. Ainsi leur loyer au m2 est plus élevé que ceux d’autres surfaces, c’est aussi le cas pour les colocations. Ensuite ce sont des biens très demandés dans les grandes villes, en achetant une petite surface, vous vous prémunissez mieux contre la vacance locative.
Acheter un bien pour faire de la colocation est aussi un choix intéressant en terme de rentabilité. Mais ça n’est pas tout, les biens en colocations sont souvent plus faciles à gérer car fréquemment les locataires se chargent eux-mêmes de trouver le locataire à remplacer, ce qui produit un autre avantage moins évident : rendre la vacance locative plus faible.
Les biens dans l’ancien ont généralement de meilleurs emplacements et donc présenteront plus d’intérêts pour des locataires potentiels.
Ensuite, investir dans l’ancien offre la possibilité de faire des travaux et donc d’ajouter de la valeur à son bien. Vous pourrez ainsi réaliser une plus-value lors de la revente. Autre avantage, la dépense de travaux permet de bénéficier du déficit foncier et donc de réduction d’impôts.
Pour en savoir plus : 4 bonnes raisons de privilégier des biens dans l’ancien au neuf
Une question de fiscalité, mais aussi de rentabilité et de demande.
Les meublés sont généralement loués 10% à 30% plus cher pour une surface équivalente. Ensuite la demande pour des appartements meublés, provenant des nombreux étudiants ou jeunes actifs en mobilité est plus forte que des appartements vides dans les grandes villes.
Les appartements meublés permettent de bénéficier du régime bailleur de loueur en meublé non professionnel (ou LMNP) – sous certaines conditions. Ce statut permet d’être sous un régime micro BIC, qui donne au propriétaire des avantages fiscaux sous la forme d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs (contre un abattement est de 30% pour les biens en location nue). Les frais liés à la location peuvent être déduits des revenus locatifs, frais de notaires, entretien et réparations, frais de gestion et d’assurance ou encore des intérêts d’emprunt.
Pour louer en LMNP, les revenus annuels de la location ne doivent pas dépasser 23.000 €, ou bien ces revenus ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
A l’inverse si les revenus fonciers dépassent le seuil mentionné ET représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal votre régime bailleur devient automatiquement LMP – Loueur en meublé professionnel, un régime bailleur souvent moins favorable.
Louer en Pinel permet une réduction d’impôts sur le revenu – l’investisseur pourra réduire de 12 à 21% de l’acquisition de son bien en fonction de la durée d’acquisition. En contrepartie, louer en Pinel implique un montant des loyers limité et une location à un prix inférieur au prix du marché. Cette location nue ne vous sera donc pas recommandée si vous envisagez d’acheter afin d’obtenir un complément de revenus.
Si vous investissez à plusieurs dans l’immobilier en France (conjoint, famille, etc), l’indivision, la Société Civile Immobilière (SCI) et l’investissement par démembrement sont les solutions les plus couramment utilisées.
Une fois l’investissement réalisé, se pose alors la question de la mise en location. Là encore, il est important d’être vigilant et de prendre les meilleures décisions quant au mode de location de son bien immobilier à Marseille.
Se pose aussi la question du choix du notaire lors de l'achat.
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