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Investir dans l'immobilier locatif français quand on est expatrié 

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Le marché immobilier français attire de nombreux investisseurs résidents ou non. Ils sont attirés par la stabilité du marché, la demande accentuée dans les grandes villes - où la population étudiante est importante et où l'on trouve de nombreux sièges sociaux et entreprises. Dans les grandes métropoles comme Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille, les prix au m2 augmentent à différentes vitesses selon les quartiers visés. Les opportunités sont nombreuses pour des investissements sur le long terme.

4 raisons d'investir dans l'immobilier locatif

1

L'investissement dans l'immobilier est sécurisé dans les métropoles de l'Hexagone.

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La rentabilité : il est tout à fait possible de trouver des placements avec des rendements bruts allant de 3,5 à 7% dans les grandes villes de Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille.

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Les banques françaises permettent d'investir à crédit. Même à distance, les banques prêtent moyennant un apport plus important.

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Les loyers perçus peuvent servir à améliorer sa retraite ou générer un complément de revenu. 

Quelles sont les particularités de l'investissement immobilier locatif quand on est expatrié ou non-résident ?

La fiscalité

À partir du moment où vous possédez un bien qui génère un revenu sur le sol français, il vous faudra souscrire au régime d’imposition français en fonction du régime bailleur. Avant votre achat, il faudra donc anticiper cette question : choix du bien, mode de location (nue ou meublée).

Le financement

  • En tant qu’expatrié, il sera plus difficile d’obtenir un emprunt avec une banque française pour financer l’achat du logement, mais c'est tout à fait possible. Souvent c'est aussi plus intéressant car les crédits en France sont basés sur des taux d'intérêts fixes dans le temps. En revanche, les taux d’intérêts peuvent aussi être plus élevés que ceux accessibles aux résidents français. Chaque banque a des critères bien particuliers. D'ailleurs, à partir du 1er janvier 2022, le taux d'endettement maximal sera de 35% (assurance emprunteur incluse).
  • En règle générale, le montant d'apport minimal demandé par une banque est de 20%, sans compter l'apport pour les frais de notaire et les frais d'agence, pour lesquels les banques demandent aussi parfois l'apport. Il faut donc compter en moyenne un apport de 28% de l'emprunt
  • Autre nouveauté de ces dernières années : un montant d'emprunt à  150 000 euros minimum. C'est ce qui permet aux banques de rentabiliser le crédit, elles dédient en effet très peu de personnel / services aux emprunts pour les expats dans l'investissement locatif. En dessous de ce seuil il vous sera plus difficile d'obtenir un crédit.
  • Votre contrat local de travail, votre salaire, mais aussi le pays d’expatriation entrent en compte dans la décision d’une banque de vous accorder un prêt ou non.

 Le régime matrimonial

Les expatriés ignorent souvent que leur régime matrimonial peut changer d’un pays à un autreAinsi le régime matrimonial que vous avez choisi en France ne sera pas forcément le même dans votre pays d’expatriation.

 

Travailler avec des professionnels à distance

En tant qu'expatrié, vous n'avez pas le temps d'effectuer des déplacements pour gérer votre investissement locatif, et surtout, pour assurer les démarches administratives en France depuis votre pays d'expatriation. C'est le cas notamment du travail avec le notaire qui doit authentifier, réceptionner et conserver les actes juridiques de l'achat de votre bien par exemple. Une solution au fait que vous viviez à l'étranger est de travailler avec un seul notaire (celui du vendeur), ce qui n'a aucun impact sur votre projet. Travailler avec un seul notaire comporte plusieurs avantages, tout particulièrement le gain de temps.

Pour en savoir plus : 3 bonnes raisons de travailler avec un seul notaire pour votre projet immobilier

Dans une situation où la promesse de vente de votre futur bien est signée, et que la prochaine étape est la signature de l’acte authentique, un imprévu peut malheureusement venir compliquer la démarche et vous aurez besoin de vous entourer de professionnels avec qui travailler à distance. 

Ce cas qui pourrait vous intéresser : Que faire en cas de dégât des eaux durant la procédure d'achat ?

Les équipes d’experts de My expat gèrent toutes les procédures notariales et administratives, à distance et en ligne, grâce à la procuration ; vous pourrez investir dans la pierre sans avoir à vous déplacer.

Financement: emprunt, budget, épargne et frais

Emprunter

En 2021 les taux d’emprunt sont très bas, sous conditions d’obtention, il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier sur 20 ans avec un TAEG de 2% (assurance du prêt incluse). En contrepartie les banques vous demanderont souvent de fournir un apport personnel de l’ordre de 20% pour votre projet. Certaines demanderont aussi un nantissement.

Il vous faudra aussi connaître votre capacité d’emprunt, celle-ci dépendra directement du taux d’endettement maximal accepté par la banque, habituellement entre 30 et 35%. Ce calcul est en fait un ratio charges/rémunération nette.

Cela pourrait vous intéresser : Les 4 étapes pour obtenir un prêt immobilier en France quand on est non-résident

Budget et Frais

Le budget est fonction du type d’investissement et de la localisation. Pour Paris, il vous faudra compter généralement autour de 250.000 € (un peu moins en banlieue proche) pour financer un petit appartement avec les frais liés (agence et notaire). En province, à Lyon comptez minimum 200.000 € et 150.000 € à Bordeaux et Marseille.

Bon à savoir : Comment investir dans une grande ville avec un budget de 200 000 € ?

En terme d’épargne pour les budgets mentionnés plus haut, il vous faudra donc compter environ 80.000 € à Paris d’apport personnel, À Lyon comptez minimum 60.000 € d'apport. Pour Bordeaux et Marseille, il faudra compter au minimum 45.000 € d’épargne.

Les frais de My expat représentent 7,5% du prix net vendeur, les frais d’agence sont variables en général entre 4% et 8% et les frais de notaire dans l’ancien sont à 8% du prix du bien.

Pour en savoir plus : Comment et pourquoi calculer sa capacité de remboursement ?

 

Les objectifs patrimoniaux de l'investissement

L’investissement patrimonial

Votre projet d’investissement dans ce cas se concentre sur le long terme et la sécurité du placement. Le patrimoine immobilier comporte ici un minimum de risque afin de préserver sa valeur dans le temps. On pense notamment à des logements très bien situés dans des grandes villes.

Pour en savoir plus : Dans quelles villes faut-il investir en 2021 ?

L’investissement de rendement

L’investissement immobilier a ici pour vocation de générer des revenus au travers des loyers perçus. Ce sont généralement des projets plus risqués.

Sur Paris, la rentabilité brute varie entre 3,5% et 5,5% selon le type de bien, à Bordeaux et Lyon, on trouve des biens avec une rentabilité jusqu’à 6% et à Marseille jusqu’à 7%.

Pour en savoir plus : Comment rembourser son crédit avec des loyers ?

Entre les deux, l'investissement pour sa retraite ou placement équilibré

Pour ceux qui pensent à leur retraite ou qui désirent réaliser un investissement plus 'équilibré' entre risque et sécurité  il existe un entre deux évidemment. 

Ce type de placement combine la sécurité du placement et la rentabilité. Nous vous suggérons pour ceux-ci de privilégier des arrondissements ou quartiers légèrement plus éloignés de l'épicentre de la métropole tout en restant très bien reliés à celle-ci.

À Paris, nous pensons par exemple au 18e, 19e ou 20", à Lyon, nous pensons notamment à Villeurbanne ou au 7e/8e, à Bordeaux c'est l'exemple de la Place de La Victoire.

Rendement et rentabilité

Il y a plusieurs manières d’anticiper le rendement de votre investissement immobilier locatif. Les principales formules mentionnées sont celles de la rentabilité brute, rentabilité nette et taux de rendement interne.

  • La rentabilité brute = (loyers annuels / prix d’achat du bien) x 100
  • La rentabilité nette = ((loyers annuels – charges annuelles) / prix d’achat du bien) x 100
  • Le taux de rendement interne (TRI) quant à lui est une formule beaucoup plus complexe : TRI = (Valeur finale / Montant investi) ^ (1/n) – 1

Le TRI prend en compte tous les flux de trésorerie : flux d’argent entrants et sortants, durant la durée de l’investissement. Ces flux comprennent l’apport, les frais divers, les revenus de loyer, les charges et les impôts, mais aussi l’appréciation ! C’est le calcul le plus complet pour comparer son investissement à tout type de placement (placement boursier, assurance-vie etc).

 

Où investir en France ?

Derrière cette question se cache généralement l’interrogation quant au seuil du risque de l’opération d’acquisition.

Miser sur des grandes villes pour minimiser le risque de vacances locatives

My expat recommande l’investissement locatif dans des villes où la vacance locative est basse et où le tissu économique est robuste. C’est pourquoi nous nous sommes installés sur les grandes villes de la métropole :  Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille, où le risque est faible pour un investissement locatif. La demande dans ces villes est forte, souvent supérieure à l’offre, d’où leur intérêt.

Il ne faut pas oublier que ces métropoles possèdent aussi de nombreuses communes limitrophes aussi intéressantes pour l'investissement locatif et souvent aussi plus accessibles et rentables.

Marseille est par exemple une ville stratégique où il fera bon investir en 2022, mais où les possibilités d'investissement sont multiples ce qui nécessite de bien choisir la localisation de son investissement

Privilégier des logements bien situés

La localisation est souvent le premier facteur pris en considération par les futurs locataires. Dans les grandes villes, il faudra privilégier des biens situés à proximité des grands axes de transports, métro ou tram. On peut aussi penser à favoriser des biens proches des institutions, comme des écoles, universités ou grandes entreprises.

Pour en savoir plus : Dans quels quartiers investir à Paris ? 

Dans quel type de bien investir ?

Il est préférable de se positionner sur les biens les plus rentables et demandés.

 

Les petites surfaces : studio ou T2, des colocations

My expat recommande particulièrement deux types d’achats immobiliers : les petites surfaces ou les colocations.

Investir dans un studio ou un petit T2 présente l’intérêt de coûter moins cher, mais aussi d’autres avantages importants : ce sont des appartements plus rentables à la location. Ainsi leur loyer au m2 est plus élevé que ceux d’autres surfaces, c’est aussi le cas pour les colocations. Ensuite ce sont des biens très demandés dans les grandes villes, en achetant une petite surface, vous vous prémunissez mieux contre la vacance locative.

Acheter un bien pour faire de la colocation est aussi un choix intéressant en terme de rentabilité. Mais ça n’est pas tout, les biens en colocations sont souvent plus faciles à gérer car fréquemment les locataires se chargent eux-mêmes de trouver le locataire à remplacer, ce qui produit un autre avantage moins évident : rendre la vacance locative plus faible.

Acheter des logements dans l’ancien

Les biens dans l’ancien ont généralement de meilleurs emplacements et donc présenteront plus d’intérêts pour des locataires potentiels.

Ensuite, investir dans l’ancien offre la possibilité de faire des travaux et donc d’ajouter de la valeur à son bien. Vous pourrez ainsi réaliser une plus-value lors de la revente. Autre avantage, la dépense de travaux permet de bénéficier du déficit foncier et donc de réduction d’impôts.

Privilégier la location meublée

Une question de fiscalité, mais aussi de rentabilité et de demande.

Une rentabilité plus forte, une demande accrue

Les meublés sont généralement loués 10% à 30% plus cher pour une surface équivalente. Ensuite la demande pour des appartements meublés, provenant des nombreux étudiants ou jeunes actifs en mobilité est plus forte que des appartements vides dans les grandes villes.

Un régime fiscal plus intéressant

Les appartements meublés permettent de bénéficier du régime bailleur de loueur en meublé non professionnel (ou LMNP) – sous certaines conditions. Ce statut permet d’être sous un régime micro BIC, qui donne au propriétaire des avantages fiscaux sous la forme d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs (contre un abattement est de 30% pour les biens en location nue). Les frais liés à la location peuvent être déduits des revenus locatifs, frais de notaires, entretien et réparations, frais de gestion et d’assurance ou encore des intérêts d’emprunt.

Pour louer en LMNP, les revenus annuels de la location ne doivent pas dépasser 23.000 €, ou bien ces revenus ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

A l’inverse si les revenus fonciers dépassent le seuil mentionné ET représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal votre régime bailleur devient automatiquement LMP – Loueur en meublé professionnel, un régime bailleur souvent moins favorable.

 Loi Pinel et location nue

Louer en Pinel permet une réduction d’impôts sur le revenu – l’investisseur pourra réduire de 12 à 21% de l’acquisition de son bien en fonction de la durée d’acquisition. En contrepartie, louer en Pinel implique un montant des loyers limité et une location à un prix inférieur au prix du marché. Cette location nue ne vous sera donc pas recommandée si vous envisagez d’acheter afin d’obtenir un complément de revenus.

 

 

 

Le statut juridique pour l'acquisition

Si vous investissez à plusieurs dans l’immobilier en France (conjoint, famille, etc), lindivision, la Société Civile Immobilière (SCI) et l’investissement par démembrement sont les solutions les plus couramment utilisées.

  • L’indivision, plus souvent choisie par les couples : la quote-part de chaque acquéreur est proportionnelle à l’apport financier.
  • La SCI (Société Civile Immobilière) pour plus de sécurité : composée d’actionnaires qui gèrent ce patrimoine.
  • L’investissement en démembrement : le droit de propriété appartient à un usufruitier qui possède le droit d’usage et de revenus et une nue-propriétaire, qui dispose du bien immobilier.

Une fois l’investissement réalisé, se pose alors la question de la mise en location. Là encore, il est important d’être vigilant et de prendre les meilleures décisions quant au mode de location de son bien immobilier à Marseille. 

Se pose aussi la question du choix du notaire lors de l'achat.

My expat, c'est plusieurs centaines de clients satisfaits depuis 2014

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Demande de financement, proposition d’offres immobilières, visite de biens, signature de l’acte de vente… Vous suivez chacune de ces démarches entièrement à distance et vous êtes accompagnés dans votre recherche par l'un de nos chargés de transaction… Vous menez ainsi votre projet locatif depuis votre pays d'expatriation, de manière totalement sécurisée et dans les meilleures conditions possible.

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